Porez na kupovinu stana u Beogradu je ona tema gde ljudi misle da je “sve jasno”, a onda dođe rešenje iz Poreske uprave i nastane panika: iznos nije isti kao što su očekivali, ili nisu računali PDV, ili su preskočili olakšicu za prvi stan. Hajde da ovo raščistimo normalno, bez komplikovanja.
Ukratko
- Za starogradnju se najčešće plaća porez na prenos apsolutnih prava (2,5%).
- Kod novogradnje se u praksi često plaća PDV, pa se porez na prenos tada ne plaća.
- Uobičajeno je da porez plati kupac, osim ako ugovorom nije drugačije dogovoreno.
Da li se porez na kupovinu stana u Beogradu menja 2026. godine?
U 2026. godini, prema trenutno važećim propisima, nije najavljena promena stope poreza na kupovinu stana u Beogradu, koja i dalje iznosi 2,5% na sekundarnom tržištu.
U medijima se često pominje povećanje poreza na imovinu, ali to nije isto što i porez koji se plaća prilikom kupovine stana.
Zbog toga je važno razlikovati ova dva pojma, jer se odnose na različite obaveze i različite trenutke plaćanja.
Koji porez se plaća pri kupovini stana u Beogradu
U praksi postoje dve glavne situacije. Prva je starogradnja (najčešće kupovina od fizičkog lica) i tada se obično plaća porez na prenos apsolutnih prava. Druga je novogradnja (kupovina stana od investitora – obveznika PDV-a) i tada se obično plaća PDV, pa se porez na prenos ne plaća.
Zato je prvi korak da znaš šta tačno kupuješ: stan iz starogradnje ili novogradnje, i ko je prodavac. To ti odmah kaže koji “porez” je u igri.
Koliki je porez na kupovinu stana
Za kupovinu stana na sekundarnom tržištu, odnosno kada se plaća porez na prenos apsolutnih prava, stopa ostaje 2,5%. To je broj koji svi zapamte, ali problem nastaje u sledećem koraku – na šta se tih 2,5% zapravo obračunava.
I tu dolazimo do dela koji mnoge iznenadi. Porez se ne računa automatski na cenu koja stoji u ugovoru. Možeš ti u kupoprodajnom ugovoru imati jednu cifru, ali konačnu osnovicu ne određuje ugovor, već Poreska uprava. Ona ima pravo da proceni tržišnu vrednost nekretnine i da upravo tu vrednost uzme kao osnov za obračun poreza.
U praksi to znači sledeće: ako je cena iz ugovora niža od vrednosti koju Poreska uprava smatra realnom za tu lokaciju, kvadraturu i stanje stana, porez će se obračunati na tu višu procenjenu vrednost. I obrnuto – ako je ugovorna cena realna i u skladu sa tržištem, najčešće se prihvata bez dodatnih korekcija.
Zato je važno razumeti da ugovorna cena služi kao polazna tačka, ali nije poslednja reč.
Zato se ne treba vezivati isključivo za cenu iz ugovora. Ona jeste polazna tačka, ali konačnu osnovicu određuje Poreska uprava na osnovu sopstvene procene. U praksi se dešava da porez ispadne veći nego što je prvobitno planirano, iako sama stopa ostaje ista.
Do razlike najčešće dolazi kada ugovorena cena znatno odstupa od onoga što je u tom trenutku uobičajeno za slične stanove u istoj zoni. Takva odstupanja se brzo primete kroz podatke o ranijim prodajama, pa se poreska osnovica prilagođava realnoj tržišnoj vrednosti.
U praksi, najveće razlike nastaju kada je ugovorna cena značajno ispod tržišne, što Poreska uprava lako prepoznaje kroz svoje baze podataka i uporedne prodaje u istoj zoni. Zato je dobro da na ovaj deo računaš unapred i da porez ne planiraš striktno „na osnovu ugovora“, već sa malom rezervom.
Ko plaća porez – kupac ili prodavac
U najvećem broju slučajeva porez plaća kupac. Tako se standardno radi u praksi kod kupoprodaje stanova i to je ono što većina ljudi i očekuje kada ulazi u proces. Međutim, važno je znati da to nije zakucano pravilo. Formalno gledano, strane mogu drugačije da se dogovore i da se u ugovoru navede da porez snosi prodavac. Takvi slučajevi su ređi, ali se povremeno dešavaju, najčešće kada prodavac želi da olakša prodaju ili ubrza dogovor.
Zbog toga je uvek važno da pogledaš šta tačno piše u kupoprodajnom ugovoru, ali i da proveriš kako je taj dogovor unet kod notara. Notar u praksi jasno beleži ko je poreski obveznik, i upravo se po tome Poreska uprava kasnije vodi prilikom donošenja rešenja.
Ako stan kupuješ putem stambenog kredita, na ovaj deo posebno obrati pažnju. Banka očekuje da porez i prateće troškove imaš obezbeđene „sa strane“, jer oni ne ulaze automatski u iznos kredita. To znači da, pored učešća, moraš imati dodatna sredstva za porez, notara i ostale prateće troškove, kako proces ne bi stao u završnoj fazi.
Novogradnja – da li se plaća porez na prenos ili PDV
Kod novogradnje se u praksi najčešće plaća PDV, a ne porez na prenos. Kada se na promet nekretnine obračunava PDV, porez na prenos se ne plaća.
Zato je bitno pitanje: “Da li je prodavac investitor (obveznik PDV-a) i da li je stan u režimu PDV-a?” Ako jeste – tvoj fokus ide na PDV, i (ako je prvi stan) na eventualnu refundaciju PDV-a.
Prvi stan – oslobođenje i olakšice (šta ljudi najčešće pomešaju)
Ovo je deo gde se najčešće pomešaju stvari: jedni pričaju o oslobođenju od poreza na prenos, drugi o povraćaju PDV-a. To nisu ista prava i zavise od toga da li kupuješ starogradnju ili novogradnju, kao i da li ispunjavaš uslove (prebivalište, da ranije nisi imao stan, kvadratura, članovi domaćinstva…).
Ako si u situaciji “prvi stan”, najbolje je da pre potpisivanja proveriš tačno na koju olakšicu ciljaš (porez na prenos ili refundacija PDV-a) i da se dokumentacija pripremi kako treba – jer posle ljudi shvate da su zakasnili ili da ne ispunjavaju neki uslov.
Kada se porez prijavljuje i kada se plaća
Rokovi oko prijave i plaćanja poreza zavise od konkretnog postupka, ali osnovno pravilo je jasno: poreska obaveza nastaje onog trenutka kada je ugovor overen kod notara. Od tog dana počinje da teče i rok za podnošenje poreske prijave. U praksi se najčešće pominje rok od 30 dana, iako se sam postupak često odvija automatski jer notar elektronski dostavlja podatke Poreskoj upravi.
Međutim, tu ljudi često naprave grešku i pomisle da je time sve završeno. Iako notar šalje dokumentaciju, ti kao kupac i dalje treba da pratiš predmet. Dešava se da rešenje kasni, da stoji u obradi ili da se pojavi potreba za dodatnim pojašnjenjem. Ako se na to ne obrati pažnja, lako se izgubi vreme.
Kada Poreska uprava donese rešenje o porezu, dobijaš tačno definisan iznos i rok za plaćanje. Porez se ne plaća unapred, već tek po prijemu rešenja, i to u roku koji je jasno naznačen u samom dokumentu (najčešće 15 dana). Taj rok je važno ispoštovati, jer kašnjenje može povući kamatu ili dodatne neprijatnosti koje se lako izbegnu.
U praksi, najbolji savet je jednostavan: ne ostavljaj porez „za posle“. Čim je ugovor overen, prati status predmeta, proveravaj poštu (i elektronsku i fizičku) i reaguj odmah kada rešenje stigne. To ti štedi vreme, živce i novac – posebno u već stresnom procesu kupovine stana.
Ako želiš širi kontekst i da izbegneš tipične propuste, pogledaj detaljan vodič Najčešće greške pri kupovini nekretnine.
Saveti stručnjak
Najviše grešaka nastane kada kupac u budžetu računa samo cenu stana, a porez i prateće troškove “nekako”. Bolje je da unapred znaš najgori scenario, nego da te rešenje iznenadi.
– Nekretnine-Beograd.biz
Najčešća pitanja
Ovo su pitanja koja ljudi stvarno kucaju, i dobro je da stoje jasno – bez pravnih rečenica.
Koliki je porez na kupovinu stana u Beogradu?
Ako se plaća porez na prenos apsolutnih prava, stopa je 2,5% od osnovice koju utvrđuje Poreska uprava.
Ko plaća porez na kupovinu stana?
Najčešće kupac, osim ako se ugovorom izričito ne dogovori drugačije.
Da li se porez uvek računa na cenu iz ugovora?
Ne uvek. U praksi Poreska uprava može obračunati porez na vrednost koju ona proceni kao osnovicu.
Da li se kod novogradnje plaća porez na prenos?
Obično ne – ako se obračunava PDV, porez na prenos se ne plaća.
Da li postoji olakšica za prvi stan?
Postoje olakšice u određenim slučajevima (oslobođenje od poreza na prenos ili refundacija PDV-a), ali uslovi zavise od toga da li je novogradnja ili starogradnja i da li ispunjavaš propisane kriterijume.
Zaključak
Ako hoćeš da izbegneš konfuziju, kreni od jednostavnog: da li kupuješ starogradnju ili novogradnju i ko je prodavac. To ti odmah kaže da li pričaš o porezu na prenos (2,5%) ili o PDV-u. A posle toga – proveri da li imaš pravo na olakšicu za prvi stan i u budžet ubaci i “one” troškove koje ljudi zaborave.
Za kompletan pregled koraka, dokumentacije i troškova, pogledaj i tekst Kupovina stana u Beogradu.
