Da li se porez na kupovinu stana uvek plaća?

Da li se porez na kupovinu stana plaća zavisi od toga da li je u pitanju novogradnja, starogradnja i ko je prodavac.

Kupovina stana često izgleda kao jednostavna računica: cena + porez i gotovo.
Na papiru deluje jasno. U stvarnosti – skoro nikada.

Ljudi potpisuju ugovor, planiraju troškove, zatvore finansijsku konstrukciju i tek kasnije shvate da porez nije ono što su mislili.
Nekada ga uopšte nema. Nekada postoji, ali nije taj. Nekada se pojavi kasnije, kada više niko ne računa na dodatni iznos.

Ovaj tekst služi da razdvoji pretpostavke od realnosti.
Ne objašnjavamo sve vrste poreza detaljno, već odgovaramo na jedno konkretno pitanje koje se stalno ponavlja:

Da li se porez na kupovinu stana uvek plaća – i kada ne?

Da li se porez na kupovinu stana uvek plaća?

Ne, porez na kupovinu stana se ne plaća uvek.

Postoje situacije u kojima se porez uopšte ne obračunava, ali i one u kojima se ne plaća porez, već PDV.
Upravo tu nastaje većina zabuna.

U praksi se sve često naziva jednom rečju – „porez“, iako se iza toga kriju potpuno različite obaveze.
Kada se stvari pogrešno nazovu, lako se pogrešno i isplaniraju.

Ovo pitanje se skoro uvek postavlja prekasno, tek nakon potpisivanja ugovora.
A tada je manevarski prostor mali, a iznenađenja skupa.

Razumevanje ove razlike unapred ne znači da ćeš uvek platiti manje, ali znači da ćeš znati šta te realno čeka.

Kada se porez na kupovinu stana NE plaća

Postoje jasno definisane situacije u kojima se porez na prenos apsolutnih prava ne obračunava.

Iako deluju kao izuzetak, ove situacije uopšte nisu retke.
Problem je što se u praksi često pogrešno tumače ili mešaju sa drugim obavezama.

Najčešća greška je poistovećivanje poreza i PDV-a.
Kupac tada misli da je „oslobođen“, iako je zapravo već platio – samo na drugačiji način.

Razlika između ova dva modela direktno utiče na planiranje budžeta.
Kod skupljih stanova, razlika od nekoliko procenata nije zanemarljiva.

Pravila o porezu na prenos apsolutnih prava formalno su definisana u propisima Poreske uprave, ali se u praksi često pogrešno tumače.

Kupovina novogradnje od investitora

Ako kupuješ stan direktno od investitora koji je u sistemu PDV-a:

• ne plaćaš porez na prenos apsolutnih prava
• plaća se PDV, koji je najčešće već uključen u cenu
• ne dobijaš posebno poresko rešenje za ovaj porez

Zbog toga ljudi često kažu da „nisu platili porez“.
U stvarnosti – jesu, ali kroz PDV, bez dodatne papirologije prema Poreskoj upravi.

Kod novogradnje je česta greška očekivanje da će stići neko rešenje koje nikada ne dolazi.
To ne znači da nešto nije u redu – već da je kupovina strukturisana drugačije.

Važno je znati da PDV nije povoljniji porez, već samo drugačiji mehanizam obračuna.

Prvi prenos novog stana

Ako je stan:

• tek izgrađen
• nikada ranije nije bio predmet prodaje
• prodaje ga investitor

➡️ porez se ne obračunava, jer zakon ovu situaciju ne tretira kao klasičan prenos imovine.

Ovde je česta zabuna jer se meša pojam „prvi prenos“ sa „prvim stanom“.
U ovom slučaju kupac nije bitan – bitan je status nekretnine.

U praksi se ovo često odnosi na nove zgrade koje se prodaju odmah nakon završetka.
Greška nastaje kada se pretpostavi da je svaka „nova zgrada“ automatski u ovoj kategoriji – a nije.

Oslobađanje za kupovinu prvog stana

Postoje situacije u kojima se porez umanjuje ili ne plaća, ali samo ako su svi zakonski uslovi ispunjeni.

To u praksi znači:

• da kupac zaista kupuje prvi stan
• da je kvadratura u propisanim okvirima
• da postoji prijavljeno prebivalište
• da je dokumentacija potpuna i predata na vreme

Najčešća greška je očekivanje da se oslobađanje podrazumeva.
Ne podrazumeva se – mora se dokazati.

Iskustva drugih često nisu primenljiva, jer mala razlika u situaciji može promeniti ishod.
Isti stan ne znači isto oslobađanje za svakog kupca.

Kada se porez na kupovinu stana plaća?

U većini klasičnih kupovina porez se ipak plaća.

Ovo je scenario koji važi za najveći broj kupoprodaja, posebno na sekundarnom tržištu.
Upravo ovde nastaje najviše nesporazuma.

Kupci često znaju da „postoji porez“, ali ne znaju kada, kako i na osnovu čega se obračunava.
Zbog toga iznos iz rešenja često iznenadi, iako je zakonski ispravan.

Razumevanje ovog dela unapred sprečava osećaj da je „nešto pošlo po zlu“.
Najčešće nije – samo nije bilo dobro isplanirano.

Kupovina starogradnje

Ako kupuješ stan od fizičkog lica:

• plaća se porez na prenos apsolutnih prava
• stopa je 2,5%
• osnovica nije uvek cena iz ugovora

Poreska uprava ima pravo da utvrdi tržišnu vrednost nezavisno od dogovorene cene.
To u praksi znači da porez može biti obračunat na viši iznos.

Zbog toga je pametno imati rezervu u budžetu.
Razlika često nije ogromna, ali može poremetiti plan ako se ne računa unapred.

Kupovina između fizičkih lica

Bez obzira na starost stana, ako prodavac nije investitor:

• Poreska uprava izdaje rešenje
• porez se mora platiti
• rok počinje da teče od prijema rešenja

Ovo je najčešći model kupovine u Srbiji i onaj sa najviše administrativnih koraka.
Upravo zato se ovde najčešće kasni.

Odgovornost za praćenje procesa je na kupcu.
To nije komplikacija – to je realnost ovakvog tipa kupovine.

Česta zabluda: „Ako nisam dobio rešenje, ne plaćam porez“

Administrativno kašnjenje ne znači da obaveza ne postoji.

Ako rešenje kasni:

• obaveza ostaje
• kamata može biti obračunata retroaktivno
• odgovornost je i dalje na kupcu

U praksi se dešava da ljudi tek nakon nekoliko meseci dobiju rešenje sa dodatnim iznosima.
Tada nastaje osećaj nepravde, iako je postupak zakonit.

Najsigurniji način da se ovo izbegne jeste aktivno praćenje predmeta.

Kako da znaš da li TI plaćaš porez

Najbrži odgovor se dobija kroz nekoliko konkretnih pitanja.

Zapitaj se:

• Da li kupujem od investitora ili fizičkog lica?
• Da li je u cenu uključen PDV?
• Da li ispunjavam uslove za prvi stan?
• Da li očekujem poresko rešenje?

Ako kupuješ od fizičkog lica – porez se gotovo sigurno plaća.
U ostalim slučajevima – zavisi od kombinacije faktora.

Provera unapred je uvek jeftinija od rešavanja posledica.

Veza sa glavnim poreznim pravilima

Ovaj tekst je support objašnjenje, ne kompletan vodič.

Za detaljna pravila, razlike između PDV-a i poreza, rokove i primere iz prakse, pogledaj glavni članak: Porez na kupovinu stana u Beogradu – kompletan vodič

Najčešća pitanja

Da li se porez na kupovinu stana uvek plaća?

Ne. Ne plaća se kod kupovine novogradnje od investitora i u određenim slučajevima oslobađanja.

Da li je PDV isto što i porez na kupovinu stana?

Ne. To su dve različite obaveze i ne plaćaju se istovremeno.

Da li porez zavisi od cene stana?

Da. Poreska uprava može utvrditi osnovicu nezavisno od cene iz ugovora.

Šta ako nisam siguran da li plaćam porez?

Najsigurnije je proveriti status prodavca i osnov kupovine pre potpisivanja ugovora.

Saveti stručnjaka

• Ne polazi od pretpostavke da znaš koji porez plaćaš. Status prodavca i vrsta stana su uvek važniji od same cene.
• Uvek proveri da li je u cenu uključen PDV. Kod novogradnje to često menja kompletnu računicu.
• Ne čekaj poresko rešenje pasivno. Kašnjenje ne oslobađa obaveze i može dovesti do kamate.
• Ako računaš na oslobađanje za prvi stan, proveri sve uslove unapred. Jedan propušten detalj može značiti pun iznos poreza.
• Planiraj rezervu u budžetu. Razlika između ugovorene i poreske vrednosti stana u praksi nije retkost.

Zaključak

Porez na kupovinu stana se ne plaća uvek, ali se često pogrešno tumači.
Razlika između poreza i PDV-a, kao i uloga prodavca, presudne su stvari.
Ako to razumeš pre kupovine, izbegavaš:

• neprijatna iznenađenja
• dodatne troškove
• kašnjenja i kamate

I upravo zato ovakvi članci imaju smisla – da razjasne ono što se u praksi najčešće pogrešno pretpostavlja.