Ko plaća porez – kupac ili prodavac?

Ko plaća porez često deluje kao jednostavno pitanje, baš kao i sama kupovina stana: ugovor, overa, ključevi, gotovo.
Ali porez je ona tačka gde se najčešće napravi greška – ne zato što je komplikovan, već zato što se podrazumeva pogrešna stvar.

U praksi, ljudi mnogo više pažnje posvete ceni kvadrata nego tome ko snosi porez i kako se to formalno definiše. A upravo tu nastaje razlika između kupovine koja teče mirno i kupovine koja se zakomplikuje tek kada stigne rešenje iz Poreske uprave.

Mnogi ulaze u proces sa uverenjem da je „normalno“ da porez plaća kupac, bez da se zapitaju da li to mora baš uvek tako, šta zakon zapravo kaže i da li se to može drugačije ugovoriti.

Ovaj tekst ne ulazi u obračun iznosa poreza niti u oslobađanja – već čisto i jasno razjašnjava ko plaća porez, ko je obveznik i zašto u praksi skoro uvek ispada da je to kupac.

Ko je zakonski obveznik poreza na kupovinu stana?

Zakonski, obveznik poreza može biti i kupac i prodavac, u zavisnosti od dogovora.

Zakon ne propisuje da porez mora da plati kupac. On propisuje da se porez plaća prilikom prenosa prava svojine – ali ne određuje automatski ko snosi trošak.

Drugim rečima, zakon ostavlja prostor da se strane dogovore. Ali taj dogovor mora biti jasno i precizno unet u ugovor, jer je to jedino što Poreska uprava gleda.

U praksi, obveznik poreza je:

• lice koje je u ugovoru izričito navedeno kao obveznik
• ili lice koje je steklo nepokretnost, ako ugovor nije jasan.

Tu se pojavljuje prva česta greška: ljudi se dogovore usmeno, ali to ne unesu precizno u ugovor.

Zašto se u praksi skoro uvek smatra da porez plaća kupac?

Zato što je to tržišni standard, a ne zakonska obaveza.

U ogromnoj većini kupoprodajnih ugovora stoji formulacija poput: „Kupac snosi troškove poreza i prenosa apsolutnih prava.“

Razlozi za to su vrlo praktični:

• kupac stiče imovinu,
• prodavac želi da dobije dogovorenu „čistu cenu“
• tržište je na to naviknuto godinama unazad.

U realnosti, kada se pregovara o ceni:

• prodavci cenu formiraju bez razmišljanja o porezu,
• kupci unapred planiraju porez kao dodatni trošak.

Problem nastaje kada kupac ne proveri da li to zaista piše u ugovoru ili misli da je to „samo formalnost“.

Da li prodavac ikada plaća porez?

Da, ali retko – i samo ako je to jasno dogovoreno.

Postoje situacije kada prodavac može preuzeti plaćanje poreza:

• hitna prodaja,
• slabija tražnja za konkretnom nekretninom,
• poseban dogovor kojim se „kompenzuje“ neka druga stavka.

Međutim, čak i tada važi jedno pravilo: ako u ugovoru ne piše jasno da porez plaća prodavac – smatra se da je obaveza kupca.

Ne pomažu usmeni dogovori, poruke ili „tako smo se razumeli“. Poreska uprava gleda samo ugovor.

Šta se dešava ako ugovor ne precizira ko plaća porez?

Ako ugovor nije jasan, porez se u praksi vezuje za kupca.

Ovo je jedna od najčešćih grešaka kod kupovine stana. Ljudi misle da će se „podrazumevati“ dogovor, ali sistem tako ne funkcioniše.

Ako u ugovoru nema jasne rečenice o obvezniku poreza ili je formulacija neprecizna, rešenje o porezu gotovo uvek stiže na ime kupca.

Kasnije ispravljanje toga je izuzetno teško, jer Poreska uprava ne ulazi u tumačenje odnosa između strana, što je detaljno objašnjeno u vodiču o porezu na kupovinu stana u Beogradu.

Kako Poreska uprava gleda na ovakve situacije u praksi

Poreska uprava ne tumači nameru strana, već isključivo ono što piše u ugovoru, što je u skladu sa praksom koju primenjuje Poreska uprava Republike Srbije.

Ovo je važno razumeti, jer mnogi kupci očekuju da će „objasniti situaciju“ kada stigne rešenje. U praksi, to se ne dešava.

Kada ugovor stigne u Poresku upravu:

• ne proverava se usmeni dogovor,
• ne uzimaju se u obzir poruke ili mejlovi,
• ne zanima ih ko je „realno hteo“ da plati porez.

Gleda se samo:

• ko je naveden kao obveznik
• ili ko je kupac, ako to nije jasno definisano.

Zbog toga se često dešava da kupac dobije rešenje iako je bio uveren da „to ide na prodavca“. U tom trenutku, jedina opcija je naknadni dogovor sa prodavcem, ali to više nije poresko pitanje, već privatni odnos između strana.

Kako ovo izgleda kod kupovine prvog stana?

Kod prvog stana pravilo o obvezniku se ne menja.

Iako postoje poreske olakšice i oslobađanja, obveznik je i dalje lice navedeno u ugovoru – najčešće je to kupac.

Oslobađanje od poreza ne znači da porez „plaća neko drugi“ ili da obaveza ne postoji. Znači samo da se iznos umanjuje ili ne plaća, ako su ispunjeni uslovi.

Česta zabluda kod prvih kupaca

Kupci prvog stana često mešaju obveznika poreza i pravo na oslobađanje.

U praksi se često čuje: „Pa ja sam kupac prvog stana, znači ne plaćam porez.“

Ono što se tu preskače jeste razlika između obveznika poreza i oslobađanja od poreza.

Čak i kada imaš pravo na oslobađanje, ti si i dalje obveznik – samo se porez ne naplaćuje ili se umanjuje.

Zbog toga je važno da i dalje proveriš kako je ugovor formulisan i da i dalje računaš porez dok ne dobiješ rešenje.

U praksi, mnogi prvi kupci naprave grešku jer računaju da će „to biti rešeno automatski“, a onda se iznenade kada dobiju obaveštenje iz Poreske uprave.

Kako ovo izgleda u novogradnji?

Kod novogradnje se često ne plaća porez na prenos, već PDV, ali princip ostaje isti.

U praksi, PDV je uračunat u cenu stana, kupac ga plaća „nevidljivo“ kroz cenu, a porez na prenos se tada ne obračunava.

Zbog toga dolazi do česte konfuzije – ljudi misle da „nema poreza“, a zapravo porez postoji, samo je uključen u cenu.

Zašto ljudi misle da „nema poreza“ kod novogradnje

Kod novogradnje porez nije vidljiv, ali to ne znači da ne postoji.

Razlog zabune je jednostavan:

• PDV je uključen u cenu stana,
• ne stiže posebno rešenje,
• ne postoji dodatni rok za uplatu.

Kupci tada steknu utisak da „poreza nema“, i kasnije to mešaju sa starogradnjom. Kada posle kupe stariji stan, budu iznenađeni što moraju dodatno da plate porez na prenos.

U praksi je važno da shvatiš: u oba slučaja kupac snosi poreski teret, a razlika je samo u načinu obračuna i trenutku plaćanja.

Najčešće greške u vezi sa plaćanjem poreza

Greške ne nastaju zbog zakona, već zbog pretpostavki.

U praksi se najčešće dešava:

• kupac misli da porez „ide na prodavca“
• ugovor se potpisuje bez čitanja ključnih stavki
• porez se ne ubaci u ukupni budžet
• veruje se da će se „to rešiti kasnije“.

Kasnije obično znači iznenađenje kada stigne rešenje, problem sa rokovima, dodatni stres i nepotrebni troškovi.

Greške koje se ponavljaju iznova

Većina problema sa porezom ne dolazi iz neznanja zakona, već iz prečica u razmišljanju.

Najčešći obrasci u praksi su:

• „Ma to je standardno, nema potrebe da čitam taj deo“
• „Dogovorili smo se, nema veze šta piše“
• „Videćemo kad dođe rešenje“
• „Ako nešto nije jasno, ispravićemo kasnije“

Nažalost, kod poreza „kasnije“ gotovo da ne postoji. Kada rešenje stigne, rokovi su jasni, a prostor za manevrisanje minimalan.

Kako da se zaštitiš pre potpisivanja ugovora?

Zaštita je jednostavna, ali zahteva pažnju.

Pre potpisivanja ugovora:

• proveri da li jasno piše ko plaća porez
• obrati pažnju na formulaciju
• ubaci porez u ukupnu računicu, bez optimizma

Ako nešto nije jasno – to nije sitnica. To je stavka koja direktno utiče na tvoj novac.

Kako da uključiš porez u realnu računicu kupovine

Porez ne treba posmatrati kao dodatni trošak, već kao sastavni deo cene stana.

U praksi, zdrava računica izgleda ovako:

• cena stana
• porez ili PDV
• troškovi overe i dokumentacije
• rezerva za nepredviđene troškove

Kupci koji ovako razmišljaju ređe dolaze u problem sa rokovima, ne ulaze u stres kada stigne rešenje i imaju veću kontrolu nad procesom.

Brzi odgovor: ko u praksi plaća porez?

U praksi porez gotovo uvek plaća kupac, osim ako ugovorom nije izričito drugačije dogovoreno.
Zakon to ne nameće, ali tržište tako funkcioniše i Poreska uprava se time vodi.

Najčešća pitanja (FAQ)

Ko po zakonu plaća porez na kupovinu stana?

Zakon ne propisuje da porez mora da plati kupac ili prodavac. Obveznik je onaj koji je jasno naveden u ugovoru.

Da li prodavac može da preuzme plaćanje poreza?

Može, ali samo ako je to izričito navedeno u ugovoru. Bez te odredbe, obaveza ostaje na kupcu.

Šta ako ugovor ne kaže ništa o porezu?

Ako ugovor ne precizira obveznika, porez se u praksi vezuje za kupca. Poreska uprava ne tumači usmene dogovore.

Da li se ovo razlikuje kod novogradnje?

Kod novogradnje se obično plaća PDV umesto poreza na prenos. Trošak snosi kupac kroz cenu stana.

Savet iz prakse

Ako ti neko kaže: „Ne brini, to je standardno, porez se podrazumeva“ – to nije savet, to je pretpostavka.

U praksi, porez je jedna od onih stavki koja se retko detaljno objašnjava, često podrazumeva, ali skoro uvek pada na kupca.

Zato je bolje da sve imaš jasno napisano, ništa ne ostavljaš „za posle“, i da računaš na porez čak i kada se nadaš da ga nećeš platiti.

To je razlika između informisane kupovine i kupovine na sreću.

Zaključak

Ako si u procesu kupovine, nemoj da ostaviš porez kao „stavku koja će se sama rešiti“.
Proveri ugovor pre potpisa i drži sve crno na belo – to ti najčešće uštedi i novac i živce.