Troškovi kupovine stana u Beogradu uključuju porez, notarske takse, bankarske troškove, provizije i dodatne izdatke koji se plaćaju pre i posle potpisivanja ugovora.
Važno je odmah reći jednu stvar koju većina ljudi shvati tek kasnije – gotovo niko ne plati samo ono što je planirao na početku. Razlog nije nepažnja, već činjenica da se troškovi pojavljuju postepeno, u različitim fazama procesa, i retko su svi jasno prikazani na jednom mestu.
Ukratko
- Ukupni troškovi kupovine stana često iznose 5 -10% vrednosti nekretnine
- Porez, notar i banka nisu jedini izdaci koje treba planirati
- Najčešće greške nastaju zbog neuračunatih „sitnih“ troškova
Kupovina stana retko propadne zato što neko ne zna cenu kvadrata. Mnogo češće zapne zbog troškova koji se pojave tek kada je kupac već duboko u procesu. U tom trenutku se ljudi već emotivno vežu za stan i teže donose racionalne odluke.
U praksi, ljudi znaju koliko košta stan i koliki kredit mogu da dobiju, ali nemaju jasnu sliku koliko ih sve zajedno ta kupovina zaista košta. Razlika između te dve cifre često nije mala i zna ozbiljno da poremeti planove, posebno ako se budžet planirao „u dinar“.
Ovaj tekst služi da ti da celu sliku unapred. Ne samo porez. Ne samo notara. Nego sve ono što realno izlazi iz džepa – redom, bez preskakanja. Ideja nije da te obeshrabri, već da te pripremi.
Koliko iznosi porez na kupovinu stana u Beogradu
Porez na kupovinu stana je obavezan trošak koji se plaća državi prilikom prenosa vlasništva, osim u slučajevima zakonskog oslobađanja.
Ovo je prva stavka na koju većina ljudi pomisli, ali i ona oko koje vlada najviše zabune. U Beogradu, kao i u ostatku Srbije, porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od ugovorene ili procenjene vrednosti nekretnine – u zavisnosti od toga šta poreska uprava prihvati kao osnovicu.
Ono što se često zanemaruje jeste vreme plaćanja poreza. Iako ne ide istog dana kada i potpis ugovora, dolazi relativno brzo i mora biti spreman. To nije trošak koji može da se „odloži dok se ne slegne situacija“.
Detaljno objašnjenje uslova, oslobađanja i načina obračuna poreza nalazi se u posebnom vodiču porez na kupovinu stana u Beogradu, gde su obrađeni svi česti scenariji iz prakse.
Važno je znati da se porez ne plaća automatski na cenu iz oglasa, već na vrednost koju poreski organ smatra realnom. Ako je cena u ugovoru neuobičajeno niska, poreska uprava može koristiti sopstvenu procenu, bez obzira na dogovor kupca i prodavca.
Postoji i oslobađanje od poreza za kupovinu prvog stana, ali ono nije bezuslovno. Odnosi se na tačno definisanu kvadraturu i samo na deo koji zakon prepoznaje kao osnovnu stambenu potrebu. Sve preko toga se oporezuje.
Greška koju kupci često prave jeste da oslobađanje shvate kao „ne plaća se ništa“, a u praksi se ispostavi da se ipak plaća deo poreza. Zato je važno ovu stavku razjasniti pre potpisivanja ugovora, a ne posle, kada su opcije već ograničene.
Notarske takse i overa ugovora
Bez notara nema pravno važeće kupovine stana, a notarske usluge predstavljaju obavezan trošak u procesu.
Notar je nezaobilazan deo kupovine nekretnine i njegove usluge se plaćaju po tarifi koja zavisi od vrednosti ugovora. U Beogradu se notarske takse za kupoprodajni ugovor najčešće kreću od nekoliko stotina evra, ali mogu biti i više kod skupljih nekretnina.
U ovu stavku ulazi:
- sastavljanje ili solemnizacija ugovora
- overe potpisa
- izdavanje primeraka ugovora
Ono što kupce često iznenadi jeste broj sitnih stavki koje se pojave uz osnovnu notarsku cenu. Kopije, dodatni primerci, takse – sve su to male cifre koje se sabiraju.
Kupci često pretpostave da je „notar uključen u cenu“, što skoro nikada nije slučaj. Ovo je čista dodatna stavka koju treba imati spremnu u trenutku overe, bez oslanjanja na ostatak budžeta.
Troškovi banke i stambenog kredita
Kupovina stana putem kredita nosi dodatne bankarske troškove koji nisu deo same cene nekretnine.
Ako kupuješ stan uz stambeni kredit, banka postaje jedan od glavnih učesnika u troškovima. Ne radi se samo o kamati, već o nizu jednokratnih izdataka koji se plaćaju odmah, često pre nego što dobiješ konačno „da“.
Najčešći bankarski troškovi uključuju:
- obradu kreditnog zahteva
- procenu vrednosti nekretnine
- troškove osiguranja
- upis hipoteke
Svaka banka ima drugačiju strukturu, ali zbirno ovi troškovi često iznenade kupce jer nisu jasno istaknuti na početku razgovora.
Problem nastaje kada kupac ima novac za učešće i porez, ali ne i za bankarske troškove. Tada se plan mora menjati u hodu, što stvara dodatni stres.
Zato se o ovim stavkama mora razmišljati uporedo sa kreditom, a ne kada banka pošalje konačnu ponudu.
Agencijska provizija
Ako kupuješ stan preko agencije, provizija je dodatni trošak koji ide van cene nekretnine.
U Beogradu je standardna provizija agencija 2-3% od cene stana, plus PDV, osim ako nije drugačije dogovoreno. Na većim iznosima, i ova stavka postaje ozbiljna cifra.
Česta zabluda je da proviziju uvek plaća prodavac. U praksi, vrlo često je plaćaju obe strane – zavisi od ugovora i dogovora.
Provizija se obično plaća prilikom potpisivanja predugovora ili ugovora i ne može se finansirati kreditom, što znači da mora biti pokrivena iz sopstvenih sredstava.
Ako kupuješ bez agencije, ovaj trošak ne postoji, ali tada sav rizik i administracija ostaju na tebi.
Dodatni troškovi koje kupci često zaborave
Pored glavnih stavki, postoje troškovi koji se ne vide odmah, ali se skoro uvek pojave. Upravo oni najčešće naruše prvobitni plan.
Najčešće su to:
- pribavljanje dokumentacije
- katastarske takse
- selidba
- priključci i komunalije
- sitni radovi i prilagođavanje stana
Nijedan od tih troškova, gledano pojedinačno, ne izgleda kao nešto zbog čega bi se dizala panika. Problem nastaje tek kada krenu da se nižu jedan za drugim, često u kratkom roku, pa se odjednom osete više nego što se očekivalo.
Iz tog razloga se u praksi pokazalo da je dobro imati određenu finansijsku rezervu baš za takve situacije. Ne zato što će sigurno biti potrošena, već zato što daje prostor da se reaguje mirnije, čak i kada se unapred misli da „to meni verovatno neće zatrebati“.
Koliko sve to ukupno košta u praksi
Kada se sve sabere, dodatni troškovi pri kupovini stana u Beogradu retko ostanu simbolični. U većini realnih situacija oni se kreću u rasponu koji otprilike odgovara nekoliko procenata ukupne vrednosti nekretnine, a neretko se približe i dvocifrenom procentu.
Da bi to bilo konkretnije, kod stana koji košta oko 100.000 evra, razlika između „cene stana“ i stvarnog iznosa koji izađe iz džepa lako može da bude nekoliko hiljada evra. Ta cifra dodatno raste ako je u kupovinu uključena agencija ili se stan finansira putem kredita, jer se tada pojavljuju troškovi koji se ne vide na prvi pogled.
Kredit pokriva cenu stana – ali ne pokriva sve ostalo. A to „sve ostalo“ se plaća u fazama, kroz ceo proces, često onda kada se najmanje očekuje.
Zato je dobra praksa da pre nego što se vežeš za stan, napraviš listu troškova i dodaš realnu rezervu.
Saveti stručnjaka
Najlakše se štedi na nervima kada se troškovi planiraju unapred.
- Planiraj troškove pre nego što se vežeš za stan
- Ne ulazi u kupovinu bez rezerve, čak i ako ti računica deluje tačno
- Pitaj unapred i notara i banku za okvirne iznose
Ako kupuješ prvi put, kontrolna lista troškova na papiru može napraviti ogromnu razliku i dati osećaj kontrole tokom celog procesa.
Zaključak
Troškovi kupovine stana nisu samo porez i notar – prava slika se vidi tek kada sve sabereš.
Kupovina stana nije samo pitanje cene kvadrata. Što ranije vidiš kompletnu sliku troškova, to ćeš sigurnije doneti odluku i izbeći neprijatna iznenađenja.
